マンション管理とは

すべてのモノは、老朽化し痛んできます。マンションも同じことです。そこで少しでも痛みを遅らせるために「管理」をする、ということに なります。

では、「管理」というのは具体的にはどんなことを言うのでしょう。大きくは、外壁の痛み補修、雨漏り修理等、身近には清掃や蛍光灯の交換等こと、さらに意識しなくても通常的に行われていることもたくさんあります。

なぜあらためて「管理」というのかと言いますと、ひとつには費用がかかること、もうひとつは無意識ではできないことがあるからです。

 

専有部分と共用部分

マンションを購入した場合、自分の持ち物は部屋の内部だけです (専有部分)。エントランスや通路、ベランダ等は自分のものでは なく、所有者全体のものです(共用部分)。

では隣との境はどうでしょう。仮に、壁芯(壁の中央)までが持ち 分だとすると、壁の中心や床の中心まで穴をあけることができます。 そうするとマンション全体の強度に問題が出てきます。 壁の芯までを専有部分とすることは、建物の強度を弱めることになり、合理的とはいえません。したがって、壁の表面までを専有部分とし、 壁の内側や床下、柱、梁そのものは共用部分とするという考え方にな ります。

このいずれの部分にも使用の権利と管理の義務が課せられています。 専有部分は、個人の使用権のもと個人の管理責任です。共用部分は、 全員の使用権のもと全員の管理責任によって維持されます。この複雑 な集合住宅の維持管理・保全がマンション管理です。 大別すると、下記の2分野となります。 
維持管理(ソフト面) =  管理組合運営  
 法律・規約等のルールによって管理組合の運営を主とした管理 
維持保全(ハード面) =  建物維持管理  
 建物の共用部分に関する維持・保全を主とした管理

 

専有部分と共用部分の説明

専有部分
個人の所有権が及ぶ部分で、特定の個人が独占的に利用できる部分。
個人の判断で譲渡、リフォームができる。
共用部分 専用部分以外の、建物の部分と建物の付属物。
マンション本体の基本性能を維持するために個人による管理ではなく、 全体的に統一した管理が求められる部分。
専用使用権 専用部分のうち、ベランダ・専用庭のように、特定区分所有者に専用 使用権が認められる権利。
*駐車場使用は「管理組合と区分所有者との契約関係」とされている。
共有部分
敷地や共用部分で、区分所有者全員が共同で所有している部分。

共用部分の管理

管理は共用部分と専有部分で、管理主体が異なります。共用部分の管理は次のようになります。

共用部分の管理の説明

管理の主体

管理をする主体は言うまでもなく、マンションの居住者です。ただ、居住者が個々に行うといろいろな問題が出てきますので、マンションとしての組織を結成して(管理組合)、実行部隊としては代表者を決めます(理事会)。

理事会は、全体会議を開催して(総会)実行すべきことを決定したり、結果を報告したりします。

管理の対象 マンションに関わることは内外を問わず全てが対象になります。
例えば周辺との関係が生じた場合もマンション全体として取り組むことになります。
管理業務 日々の清掃点検から、大掛かりな修繕まであります。また、最近はマンションの建て建て替えに取り組んでいる例もあります。とにかく、管理の枠は膨大です
管理の委託
清掃や決まった点検等を管理会社にまかせているところも少なくありません。
大規模なマンションですと、調整が大変ですから委託はしかたのないところですが、小規模の場合はある程度の知識があれば自分たちで行うことも可能です。
(自主管理)。 ※「管理業務」参照

専有部分の管理

専有部分については、所有者が全責任を持って管理します。具体的には、専有部分の電気、ガス、水道、排水管またリフォーム等です。 
これらについては、管理組合は無関係ですが、リフォームの程度や排水管での専有部分と共有部分との関係等がでてきますので、気をつけなくてはいけません。