問題点

施工業者サイドの問題点

各マンションは、修繕積立金を長期に渡ってプールしています。計画修繕工事は、この修繕積立金にて行われる工事で、現金決済による危険性の少ない工事です。多くの業者が受注しようとしますが、最も熱心なのは、経理内容を掌握している管理会社です。

殆どの管理会社は、自社内に一級建築士事務所を開設しており、先ず、コンサルタント業務を安価な金額で受注し、常時使用する下請け設計事務所に一括下請けさせます。

施工業者は、コンサル会社選定と同様に、自社系列又は支配下の業者にて安価で受注します。自社系列会社受注の場合は、受注金額の15~30%に及ぶ「てんばね」の上「丸投げ」、支配下業者受注の場合は、約15%前後のフィーを得ています。

結果として、施工においては、厳しい工事費にて施工することによって、手抜き状態となり、コンサルタントの工事監理は身内の形式的なものとなり、「安かろう悪かろう」の工事となって、トラブルが多発しています。

 

管理組合サイドの問題点

各管理組合は、管理会社の指導で専門(修繕)委員会立ち上げます。建設に関する経験者が委員となると、一般の組合員は全く従わざるを得ない状況となります。形だけの委員会となり、独走するケースが多く見られます。

結果として、業者の選定において私的利益誘導となり、公正・公平・透明の原則を外れて大きな問題となり、内部で行き詰ったり、内部分裂をして禍根を残す結果となることが多く見られます。

 

大規模修繕工事の必要性の曖昧さ

管理会社が進める大規模修繕が、現時点で本当に必要且つ合理性が有るか確認が大切です。通常は年次報告、定期報告又は劣化診断報告書が提出されこれらを根拠とします。

年次報告、定期報告は、劣化部分の写真の羅列による「シロアリ商法的」とも言える内容です。又、管理会社から無償で行われた調査診断報告書は、建材メーカーや施工会社を利用して、無償で作成された物が多く、確かな検証に裏付けられたコンサルタント(建築士)の署名捺印、即ち責任の所在が不明な物が大部分です。