解決策

実施手法の選択

修繕委員会が立ち上がったら、計画修繕を実施する手法を先ず検討して決定することが最も大切です。事業を実施するには、以下の3種類の方法が有ります。

 

設計監理方式

第三者コンサルタントを選定して、一次調査診断により大規模修繕の必要性を検証し、必要な場合は、二次調査診断を経て実施設計を行う。事前制定ルールに基づいて施工業者を選定し、工事を実施、その工事妥当性を工事監理によって確認して事業を遂行する方法です。
管理組合にとっては、コンサルタント費用は発生しますが最も安心して委託できる手法です。

責任施工方式

施工業者、特に新築時の元請け業者に調査診断、実施設計及び施工管理の全てを任せて事業を遂行する方法です。
  メリットは、新築時の資料が残されている場合は利用できること、当時の現場代理人がいれば事情に精通していること等により、全面的に任せて管理組合は楽に出来る。
デメリットは、特命となることによって競争の原理が働かずにコスト高にること、自社の管理となることにより品質保証の客観性に欠ける。採用する場合は、十分なメリットが発生する場合のみ選択される手法です。

管理会社利用方式

コンサルタントの選定から業者の選定まで、全て管理会社の形式的な競争等の手法により、管理会社の主導で遂行する方法です。

メリットは、日常の維持管理を担当することによって、劣化状況、修繕履歴や修繕積立金の累積状況等が把握できている。
  デメリットは、業務を受注しても直接自社では実施せずに、下請けに任せるやり方で、ペーパーマージンを取り、下請けは安価な仕事を強いられる。
結果、管理組合には楽な手法ですが、品質の低下を招く最も不利益な手法です。

 

一次調査の必要性

大規模修繕を現時点で実施すべきか否かについての確かな検証、第三者コンサルタントによる一次(予備)調査診断を実施し、提案を求めることをお薦めします。

通常、管理会社は、経年劣化(築12年)を目途に大規模修繕ありきの誘導をします。修繕積立金が潤沢な場合は問題ないのですが、殆どのマンションはそのような状況にはありません。従って、十分な検討の結果によって事業遂行されるべきで、単なる経年と年次・定期報告のみで決めるべきでは有りません。

事業決定するには、その他長期修繕計画(第2回目大規模修繕)、修繕履歴、修繕積立金、費用対効果(特に仮設足場)等を十分に検討して決定すべきです。これらを総合的に検証提案できるのは、 経験豊かな専門コンサルタントです。